Новости по тегам

Проблемы с размещением бизнеса

Опыт постсоциалистических стран свидетельствует, что динамика развития малого бизнеса в транзитивной экономике и отраслевая ориентация деятельности его субъектов во многом определяются условиями их имущественного обеспечения. Это же, в свою очередь, зависит от проводимой политики  в области реформирования государственной собственности.

Действующим законодательством Республики Беларусь предусмотрен целый ряд мер имущественной поддержки субъектов малого и среднего бизнеса, в том числе возможность получения объектов государственной собственности в безвозмездное пользование; применение понижающих коэффициентов к базовым ставкам арендной платы; выкуп арендуемого имущества  в рассрочку, либо за одну базовую величину, а также возможность безвозмездного получения в собственность для реализации инвестиционных проектов.

В то же время практика свидетельствует, что сложившиеся организационно-экономические условия реализации процессов отчуждения объектов государственной собственности не в должной мере стимулируют ее перераспределение в направлении более эффективного использования. Имеет место незаинтересованность, а зачастую и противодействие со стороны руководства государственных предприятий в продаже или сдаче в аренду неиспользуемого имущества.

Так, Указом Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 г. №294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» облисполкомы и Минский горисполком уполномочены на принятие решений по распоряжению неиспользуемым и неэффективно используемым имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь в целях вовлечения его в хозяйственный оборот, в том числе решений по отчуждению такого имущества на возмездной основе, включая продажу на аукционе с установлением начальной цены, равной одной базовой величине, а также решений по безвозмездной передаче в частную собственность для реализации инвестиционных проектов.

Однако, по итогам коллегии Комитета государственного контроля, состоявшейся в декабре 2016 г., были сделаны выводы, что «не обеспечивается выполнение в полном объеме поручений Главы государства по вовлечению в хозяйственный оборот всех неиспользуемых объектов госсобственности. По рекомендациям Госкомимущества с 2015 г. значительная часть неиспользуемого госимущества не включается в календарные графики по вовлечению в хозяйственный оборот, а в случае его невовлечения – исключается из них. В результате вместо снижения площади неиспользуемых объектов наблюдается ее рост с 2,4 миллионов кв.м на 01.01.2014 до 2,7 миллионов кв.м на 01.10.2016». 

В 2017 г. план по вовлечению в оборот неиспользуемого имущества выполнен на 60%. В результате на конец прошлого года в Беларуси не использовалось более 2,3 млнкв.м площадей - это 1,9% от всего недвижимого государственного имущества[1].

Было также подчеркнуто, что созданная и размещенная в сети Интернет единая информационная база данных неиспользуемого госимущества своевременно не актуализируется. Негативно сказывалась на продаже неиспользуемого госимущества нерасторопность его собственников, которые неоправданно долго занимались подготовкой необходимых для его продажи документов.[2]

Действующая процедура отчуждения бюрократически сложна и не всегда прозрачна. Подготовка необходимого пакета документов занимает 8- 10 месяцев. При этом получение согласований государственных органов не гарантирует совершение сделки.

По данным Комитета государственного контроля (КГК) «даже при наличии потенциальных покупателей процедуры отчуждения неиспользуемых объектов растягивались, или покупатели получали формальные отказы в их приобретении. 

На Могилевщине индивидуальный предприниматель хотела приобрести пустующую базу отдыха. Вот только из кабинета в кабинет человека отправляли 9 месяцев, а потом еще три месяца заключался договор купли–продажи. Ситуация разрешилась только с обращением в КГК. В Мозырском районе другой ИП присмотрел два неиспользованных здания, но ему отказали: мол, нужно самим, что–то там храним. На деле же вокруг строений росли сорняки в рост человека».[3] 

Кроме того, безвозмездная передача имущества в собственность, а также продажа за одну базовую величину осуществляется, в основном, на определенных, довольно жестких условиях, что налагает существенные ограничения на будущую деятельность инвесторов. 

Так, согласно нормам Указа №294, субъекты, приобретшие находившиеся в собственности Республики Беларусь неиспользуемые или неэффективно используемые здания, сооружения, помещения, незавершенные строения за одну базовую величину или безвозмездно, обязаны использовать данное имущество в соответствии с договором купли-продажи либо договором о безвозмездной передаче, в том числе в соответствии с установленными этими договорами сроками.

В договоре купли-продажи либо безвозмездной передачи указанного имущества в обязательном порядке предусматривается ответственность покупателя (приобретателя) за нарушение сроков его вовлечения в хозяйственный оборот в виде уплаты в республиканский бюджет разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества, определенной в соответствии с законодательством и действующей на дату принятия решения о его продаже (передаче), увеличенной с учетом индекса цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения, и ценой его приобретения.

Если негосударственное юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо не использует безвозмездно полученное имущество в соответствии с договором о его передаче, оно подлежит возврату в собственность Республики Беларусь по требованию передавшей стороны без возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Поскольку для безвозмездной передачи или на продажу за одну базовую величину обычно  выставляются объекты, длительное время не используемые, а, следовательно, требующие значительных капитальных вложений, вовлечение такого имущества в хозяйственный оборот сопровождается существенными временными и финансовыми затратами. В этих условиях покупателями зачастую допускается нарушение установленных договорами сроков, что чревато для них дополнительными издержками и даже потерями.

В результате затраты на освоение бесплатно полученного имущества оборачивается для предпринимателей суммами, зачастую превышающими стоимость нового строительства. Все это существенно снижает интерес субъектов бизнеса к приобретению в собственность неиспользуемого государственного имущества и нивелированию данной меры государственной поддержки МСП.

По данным Госкомимущество, на 1 июля 2017 г. не использовалось 2,27 млн. кв.м. (1,9 %) государственного недвижимого имущества, в том числе:

0,40 млн. кв.м. (1,0 %) – в республиканской собственности;

1,87 млн. кв.м. (2,4 %) – в коммунальной собственности.

По республиканской собственности наибольшее количество неиспользуемых площадей имеется у организаций:

Управления делами Президента Республики Беларусь –
0,10 млн. кв.м. (25,0 % от всего неиспользуемого недвижимого имущества республиканской собственности);

Министерства транспорта и коммуникаций, Министерства связи и информатизации, Министерства сельского хозяйства и продовольствия – по 0,04 млн. кв.м. (10,0 %).

Наибольшее количество неиспользуемых площадей коммунальной собственности имелось:

в Витебской области – 0,45 млн. кв.м. (4,6 % от всего недвижимого имущества коммунальной собственности области);

в Минской области – 0,32 млн. кв.м. (2,5 %);

в Брестской области – 0,26 млн. кв.м. (2,7 %).

В силу выше изложенных причин основная масса субъектов МСП вынуждена арендовать помещения, в том числе, у государственных организаций для размещения своего бизнеса.

На 1 июля 2017 г. 3,99 млн. кв.м. (3,3 %) государственного недвижимого имущества сдано в аренду, в том числе:

1,38 млн. кв.м. (3,4 %) – в республиканской собственности;

2,61 млн. кв.м. (3,3 %) – в коммунальной собственности.

В основном недвижимое имущество республиканской собственности сдается в аренду в г. Минске (55,1% от сдаваемого в аренду имущества республиканской собственности) и областных центрах.

Ключевыми «болевыми точками» действующего в республике механизма реализации арендных отношений являются:

- высокой уровень арендной платы, особенно для производственных предприятий (согласно опросу ИПМ 2016 года, 45,5% респондентов отметили это в числе наиболее актуальных проблемам для развития бизнеса в Беларуси);

- отсутствие стабильности во взаимоотношениях с арендодателем, возможность установления им коэффициента от 0,5 до 3 включительно, в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества;

- перманентное увеличение размера платежей, в том числе в связи с ежегодным увеличением базовой арендной величины с учетом изменения индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему; возможности включения в состава эксплуатационных расходов арендодателя, подлежащих возмещению арендатором, расходов на содержание административно-управленческого персонала (АУП) и иных расходов арендодателя, непосредственно не связанных с оказанием услуг по эксплуатации объекта аренды;

В результате издержки на аренду помещения стали одной из самых ощутимых статей затрат даже в таких трудоемких производствах, как швейные ателье, ремонт бытовой техники и радиоаппаратуры, медицинские услуги, парикмахерские и др. Доля арендной платы в издержках малых предприятий, даже с учетом предоставляемых льгот, колеблется от 8 до 20 процентов.

В связи с этим в последнее время наблюдается снижение заинтересованности субъектов бизнеса в аренде государственных площадей. Так, с 1 января 2015 г. по 1 июля 2017 г. количество сдаваемых в аренду площадей государственной собственности сократилось на 680 тыс. кв.м. (с 4,67 млн. кв.м. до 3,99 млн. кв.м.), в том числе произошло сокращение по республиканской собственности на 220 тыс. кв.м. (с 1,60 млн. кв.м. до 1,38 млн. кв.м.) и по коммунальнойсобственности на 460 тыс. кв.м. (с 3,07 млн. кв.м. до 2,61 млн. кв.м.).

Это свидетельствует о недостаточной эффективности предусмотренных действующим законодательством мер имущественной поддержки  в виде применения понижающих коэффициентов к базовым ставкам арендной платы для определенных видов деятельности или места осуществления бизнеса.

Более того, сложившаяся практика «волевого» повышения ставок арендной платы, особенно по мере улучшения потребительских качеств сдаваемого в аренду имущества, не стимулирует арендаторов к инвестированию средств в арендуемые объекты, создания на их базе перспективных предприятий. Очевидно, что подобные условия приемлемы лишь для бизнеса, не требующего фундаментальных вложений, способного без больших потерь изменять свое месторасположение.

Поэтому для превращения малого и среднего предпринимательства в реальный фактор поступательного социально-экономического развития страны требуется совершенствование системы управления и приватизации государственной собственности в направлении упрощения процедуры вовлечения  ее объектов в инвестиционные проекты частного бизнеса, создания фундаментальной основы для развития малого производственного предпринимательства.